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　　处于房企销售排行榜第11位的世茂房地产（00813.HK，以下简称世茂），2018年扎扎实实地冲进了房企千亿俱乐部，成为行业里的一条“大鱼”，但显然它还想做一条更大的“鱼”。

　　一周前，世茂在香港举行股东周年大会，副主席兼执行董事许世坛在答记者问时透露，世茂今年并购金额远不止已经公告的近200亿，还有很多项目在谈。

　　“内房（企）之间的竞争是很激烈的。现在是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。要确保足够大、足够快、还要足够好。”许世坛说。

　　重回行业前10名，或是世茂一个很重的心结。虽然离前十只有一步之遥，但前有强大劲敌，后有强势追赶者，2019年世茂能否冲进前十尚是未知数。

　　而在楼市调控期，收购来的项目能否快速去化也还有待观察。毕竟他的收购对象中，有的就曾经是疯狂收购的白衣武士。作为“新白衣武士”，世茂是否运气会更好？

　　转型——连续三年高增长

　　如果将世茂房地产的发展史划分几个标段，2011年是个分水岭。这一年许荣茂选择隐退，将庞大的家族产业全盘交由儿子打理，34岁的许世坛开始实际接手世茂帝国。

　　许世坛开始对世茂进行大刀阔斧的改革。一改许荣茂时代囤地慢开发的港资模式，推动世茂进入高周转、加快去库存速度的新开发模式，“加快去化”和“规模增长”是关键词。

　　2011年下半年，他还挖来了龙湖营销中心总监蔡雪梅。但彼时恰逢严厉的调控期，2011年“国八条”房地产调控措施出台，世茂当年的销售业绩并未见起色，与2010年同比仅增长0.65%，在300亿徘徊。

　　进入到2012年，许世坛对世茂的产品线结构进行了调整，改变许荣茂时代单一的产品线，从高端扩充至中高端，大大扩展了世茂的产品线以及客群基础。

　　管理架构也进行了改革，根据地域和业务归属，将旗下项目划分到旅游地产、苏沪、杭州（楼盘）等8个区域，从而缩短了管理半径，提高了管理效率。

　　一系列变革以及营销强手蔡雪梅的加入，让世茂在2012年打了一场漂亮的销售翻身仗，当年实现合约销售金额461亿元。销售额的快速提升，使得世茂和融创、路劲一起被誉为2012年的楼市黑马。

　　“3年后世茂可达到千亿规模。”在世茂2012年半年业绩发布会上，许世坛回应媒体提问时，表达了跨越千亿门槛的雄心壮志。

　　从数据来看，从2012到2014年三年时间内，世茂确实实现了规模上的大跨越，虽然销售额未跨入千亿，但连续跻身中国房企前十强。

　　2014年，是世茂最高光的时刻。在克而瑞发布的百强房企销售排行榜上，世茂房地产以707.8亿元排在榜单第8位，华润置地（699.8亿）、融创（658.0亿）、龙湖（510.0亿）都在其身后。

　　刹车——掉队的两年

　　但计划永远赶不上变化。2015年，可以视之为世茂发展史的第二个分水岭之年。这一年，世茂发起了第二场变革，关键词为“利润、回款、质量”，规模退居其次。

　　世茂房地产内部架构及人员开始出现调整，世茂旗下11个区域也收缩至9个区域。在这场变革中，蔡雪梅选择了离职。

　　往回追溯，大号【一勺言】曾经写过一篇独家原创，揭开了蔡雪梅去职世茂的背后原因：世茂内部对营销的不满激化，且世茂对利润的要求已大过规模诉求。

　　“蔡雪梅来后，世茂很多老牌项目降价20%—30%，迅速清盘，回流现金，再去拿地，做规模。在那个节点上，世茂想做规模，又不想借太多钱，只能靠项目去融资。把好卖的项目便宜卖了，定价的时候不考虑利润，甚至很多项目是亏本卖的。这套做法让世茂很多人颇有微词。”——【一勺言】

　　2015年，世茂全年完成670.5亿元销售额，跌出克而瑞榜单前十，下滑至第12位，被华润置地（851.1）、融创（731.2）、华夏幸福(600340)（725.1）、绿城中国（723.8）赶超。

　　在2016年3月份的的业绩发布会上，许世坛的表态也与前述【一勺言】所写吻合。

　　“蔡雪梅来后，世茂很多老牌项目降价20%—30%，迅速清盘，回流现金，再去拿地，做规模。在那个节点上，世茂想做规模，又不想借太多钱，只能靠项目去融资。把好卖的项目便宜卖了，定价的时候不考虑利润，甚至很多项目是亏本卖的。这套做法让世茂很多人颇有微词。”——【一勺言】