文／研究员    杨科伟、俞倩倩

　　城 市 概 况

　　许昌（楼盘），河南省辖地级市，又称莲城，位于河南省中部，中原城市群、中原经济区核心城市之一，下辖魏都、建安2个区，禹州、长葛2个市和鄢陵、襄城2个县。许昌交通便利，市区距省会郑州（楼盘）80公里，距新郑国际机场50公里，311国道、地方铁路横穿东西；京广铁路、京港澳高速公路、107国道纵贯南北。2018年末全市常住人口443.74万人，比上年末增加2.85万人，其中城镇常住人口233.54万人，常住人口城镇化率52.63%，建成区人口已经超过百万。2018年全市城镇居民人均可支配收入31918元，增长8.4%。产业层面，许继电气(000400)、卷烟厂、烟机厂、瑞贝卡等都是当地较为出名的支柱企业，相对充分稳定就业和较高收入水平，为许昌楼市稳定发展提供支撑。

　　市场变化

　　棚改货币安置让市场如“过山车”

　　2018年末急转直下，目前正在回稳

　　许昌房地产市场2014-2016年前稳定，房价3000-5000元/平米，2017年-2018年上半年一年半房价翻了一倍，尤其是东区，拆迁是动力，政府大量拆迁，货币化补偿，2016-2017年年均4万户动迁，约1万户货币化安置，造成2017年市场大火，有房就能卖，即便烂尾房都可以卖掉。

　　2017年底到2018年初，因外来开发商较少，市场供应稀缺，棚改货币化安置客户的疯狂抢购造成市场供不应求，外来开发商后知后觉，2017年底至2018年上半年，开发商大量拿地，在2018年四季度开始集中供货，加之“房住不炒”的政策导向，整体市场行情急转直下，以东区为例，项目从预期8700元/平米毛坯价降至8300-8400元/平米精装仍无人问津，转冷程度可想而知。

　　步入2019年以来，市场已经重新恢复常态，价格战现象减少，在售项目基本步入平销期，东区项目月均去化在50-80套不等。

　　政策环境

　　2018年限制性政策基本取消

　　2019年加强对房企资金监管

　　2017年许昌政府开启限价，导致备案价格不准，2018年11月中旬前高层备案价基本在7000-7500元/平米，2018年11月中旬之后，限价放开，备案以成交价为准，数据恢复正常。此外，2018年政府为了“市场降温”，往往延迟预售证的审批发放，导致楼盘基本都在“无证售房”，比如预售证只批80套，却提前售出300套房源，政府对此持默许态度，这也导致了市场成交数据的滞后性。

　　当前限制性政策基本取消，政府甚至下调利率上浮比例和首付比例来刺激刚需客户购房，但对企业资金面的管控却在加强，2019年5月1日起政府要求，项目工程进度达到一半才为开发商放款，或是建到哪一层就放到哪一层的款项，按揭资金无法准时到位也一定程度上加大了开发商的资金压力。

　　房价走势

　　2018年末房价下挫后基本维稳

　　新区房价显著高于老城

　　从当前房价情况来看，主城魏都区项目较少，1-2个在售项目，老城区均价6700-7500元/平米，东城区这边7500-8300元/平米左右，许昌新区比老区均价高500元/平米，新区规划，诸如市政、学校、医院已经成型，基本无地可售，下一阶段只能往西北方向发展。

　　从房价变化趋势来看，许昌房地产市场2014-2016年前房价稳定，为3000-5000元/平米，2017年-2018年上半年一年半房价翻了一倍，尤其是东区，2018年四季度以来价格才有下挫的情况，以康桥九溪天悦项目为例，2018年6月对外宣传释放消息9000元/平米以上毛坯，预期开盘至少8700元/平米，到2018年四季度，基本上区位较佳的雅居乐、保利项目精装开盘价也就8300-8400元/平米，市场变化之快，主要源于一方面安置产生的增量需求基本已释放完毕；另一方面2018年多个本地大型企业集中团购项目，消耗了众多优质的单位客户，比如银行、烟草、电机行业等高收入人群。

　　项目去化

　　多项目今年平销甚至好于去年开盘

　　东区单项目平销去化50-80套

　　因市场在2018年四季度以来显著降温，以2018年10月为分界线，之前均价毛坯8000-8500元/平米项目开盘去化300套没问题，而之后精装8300-8400元/平米项目开盘基本去化率普遍不超过30%，最多也就去化40-50套。

　　步入2019年2月以来市场企稳回归常态，即便平销，一个月单项目销售量也在50-80套，蓄客一个月集中开盘的效果不见得好于平销，故而企业基本没有任何营销措施，楼盘销售以加推为主，无集中开盘。

　　客群结构

　　以价格敏感度高的刚需为主

　　价格天花板在8000元/平米

　　县乡客户占比提升