文丨子木
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典型
2018年年底，房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步，这时候有一个城市却悄悄放开了限售，此径一度引发媒体热议，称其为打响楼市调控放松第一枪的「叛逆者」，它就是山东菏泽。
此后山东淄博（楼盘）、日照（楼盘）、威海（楼盘）、德州（楼盘）等城市越来越被人们所熟知，它们成为了中国三四线城市的典型。
在这两年中，这些城市的房价表现一点也不比一二线差，尤其是名不见经传的泰安（楼盘）、威海成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。
那么它们到底为何而涨，在全国调控政策的影响下，为何如此着急松绑？这些三四线城市未来到底有没有希望？这是很多读者都想得到的答案，今天由子木为大家逐一揭晓。
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动因
那么是什么托起山东三四线城市的房价呢？
有人说是因为经济。山东是北方经济第一大省，经济增速高，当地人有钱，长年积累了大量的购房需求。然而事实上，这两年山东经济的发展并不顺畅，且因为产业结构偏于低端工业化，人均收入没有得到有效提升，不足为证。
还有人说是因为人口，山东人口接近一个亿，住房需求量巨大。但事实上，人口不单要看基数还要看「净流入量」。数据显示，2018年在全国人口「
净流出量」排行上，山东位列第二，山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降，只有青岛（楼盘）、济南（楼盘）、烟台（楼盘）这几个城市能勉强稳住人口，所以人口带动购房需求也是站不住脚的。
不是经济也不是人口，那么山东三四线这波大牛市到底源于何处？答案很简单，就是耳熟能详的「货币化棚改」！
「货币化棚改」是催升三四线房价的一剂猛药，山东表现得最为极致。
从2015年到2018年，山东棚改规模一直都是高速猛增，而且一直稳居全国第一，更有菏泽这样的棚改大户全国闻名。
大规模的棚改，以及对货币化安置的鼓励导向（如之前货币化安置还有奖励），催生了一大片拆迁户。
昨日还穷的叮当响，今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用？一看楼市这么红火，自己还没地方住，就只能填补积蓄再买住房，以此，一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红，销售规模从2016年就突破1亿平米，2018年更是高达13454.7万平米。
（山东各城房价排名）
山东三四线棚改规模之巨，时间之长，在中国历史上都是绝无仅有的存在。而在此基础上，房价跳涨搭筑起高高的「入城门槛」也让城市周边的人望而生畏。城镇化的道路或明畅或艰难，只能留给历史予以证明。
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时机
如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力，那么，何时买房的判断标准就相对很容易了，只需关注棚改政策的方向即可。
在2019年2月份的山东省政府工作报告中，我们得到了答案。政府是这样回复的：
推进房地产市场平稳健康发展，加快培育住房租赁市场，发放住房租赁补贴3万户以上，开工改造棚户区21万套，改造老旧小区20万户，继续做好既有多层住宅加装电梯试点工作。
2018年高达84.3万套，而今年竟然是21万套！下调力度不仅是腰斩，简直是「冰刹」。这不是事态的偶然，而是历史的必然。
一是，狂野永远不是正途。在2018年年中，国开行把地方棚改权限收回，而且审批力度加严了好几个层次。是因为这两年的棚改，导致很多贫困县的房价突破万元，地方政府负债居高不下，且地方为了业绩，甚至把烂尾盘划为棚改项目，导致资源的极大浪费，失去了城镇化的初衷。棚改可以有效去库存，但反作用也会吞噬成果。
