“金九银十”，楼市传统旺季。但2018年，旺季不旺，成色不足之余，快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成，为快速去化，不少地产商如恒大、万科等相继打折促销，甚至有商办低至6折。

这些年来，出现过成交量下降，地产商打折促销的日子，但最后都剧情反转，房价继续往上涨。这一次，会不一样吗？

王雅媛港股圈倾心推出“金九银十降温”系列，和你一同深入中国房市中极具代表性的城市、地产商、地产人物，拨开迷雾，看清楼市降温真相。

“金九银十降温”系列，王雅媛港股圈于10月5日起诚意奉上，敬请期待。

2010年，李军(化名)是温州（楼盘）一家经营皮鞋OEM厂的老板，两年前的金融危机使得工厂订单骤降，经营举步维艰。而与制造业窘境相反的是温州炙手可热的地产业。

08年，温州市区的房价平均也才20,000元/㎡，金融危机时还出现了20%的跌幅。两年后，就连市区“老破小”的均价也普遍达到了30,000元/㎡，市区的平均房价比08年上涨了接近1倍，高过上海（楼盘）、北京（楼盘）的均价。

以当时的房价计算，温州人几乎人人都是千万富翁。那一年，温州瓯江边，绿城鹿城广场配套住宅锦玉园3#楼一套600㎡的滨江一线豪宅，在二手房市场上以10万元/㎡成交。

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巨大的财富效应，让李军再也坐不住了，辛辛苦苦干一年工厂，不如炒两套房。他在锦玉园以10万的天价全款拿了一个单位，然后等着房价大涨剧情的上演。

然而，这一次他等来的却是温州急转直下的房价，而和房价一同下沉的还有这片曾经给他带来财富和荣耀的城市。

一、温州炒房团源起

如果要给中国改革开放40周年寻找代言城市，温州便是其中一个。

改革开放之初的温州，村村点火，户户冒烟。无数的家庭小作坊卯足干劲，生产各类小商品，从不起眼的纽扣、线圈，到打火机、衣服鞋袜，都远销全国。这便是日后举世闻名的“温州模式”。

温州的GDP从1978年的13亿，飞速发展到2000年的822亿元，位居浙江省第三，得益于民营经济的飞速发展，温州也成为全国最富裕的地方之一。

然而，到1990年代末，温州却遇到发展瓶颈。彼时中国已经告别物资匮乏，质量超越价格成为了消费者考虑的主要因素，一向以劳动密集型的低端产品著称的温州，面临着激烈的竞争，成本上升、缺技术、缺品牌，成为温州制造的拦路虎，转型升级势在必行。

但是转型升级之路很艰难，家庭作坊为主的经营模式，缺技术缺管理，加上温州本身高校稀少，从外界引入的职业经理人，和原有经营模式冲突不断。

重重困难之下，手握重金的温州商人开始寻找出路。很快他们发现了比制造业更好赚的一门生意 ——?房地产。

1998年，国家实现商品房改革。温州老板凭借商业直觉，开始用原本计划购买原材料的资金购买房产，结果有的房产一个月便实现了20%以上的上涨。尝到甜头的温州老板们既欢喜又吃惊，继续原套路“复制粘贴”，几轮下来，赚得盆满钵满。

3年后，温州的房价从2,000元炒到7,000元，这些老板们意识到：实业的路，回不去了。

就这样，温州老板饮到中国地产的“头啖汤”。随后，和过去占领全国小商品市场一样，温州人再次占领全国市场，只不过这次变成商品房市场。

二、温州炒房团兴衰

2001年，上海房价才3,000元/平，低过温州，这块香饽饽逃不过温州老板的嗅觉。同年的8月18号，《温州晚报》组织150多个温州人专程到上海买房。

为照顾这帮温州财神爷，上海房产协会甚至收到市政府领导指示：一定要把温州看房团服务好。

看房团受到了上海的热烈欢迎，三天内温州人豪甩5,000万元，买下了100多套房子。两个月后，温州人再次横扫上海滩，6,800万、8,000万、1.2亿，不断扩大的交易额一次次刷新人们的眼球。

来源：温州晚报

攻陷上海后，温州人开始拓展自己的版图，足迹遍及各大中心与省会城市，后来连二线、三线城市也不放过。他们往往大批采购，连片购买，不为居住，只为收租或转手套利，俨然成为操纵楼市的资本大鳄。有媒体估算，“温州炒房团”号称规模10万，携资1,000亿。

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而温州人在全国攻城略地的同时，也不忘把自家房价炒上天。

2010年，温州的房价已经比肩京沪，豪宅锦玉园10万的价格更是完爆众多大城市。

上海黄浦江边，豪宅绿城黄浦湾还没上10万元/㎡；

北京长安街，中南海新华门对面的复地天赋(西绒线26号)卖5万元/㎡；

广州珠江边可俯瞰亚运会开幕式举办地海心沙和“小蛮腰”的凯旋新世界，卖6.2万元/㎡；

深圳前海湾，宝安中心区的熙龙湾，卖4.5万元/㎡。

然而，一个三线城市，没有一线城市的经济实力和人口规模，却有着超越一线城市的房价，这预示着房价过热问题已经显现。